2025年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS展望

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　　（4）政策展望：今年我国GDP增长目标定为5%左右，扩内需仍是经济首要任务，稳地产至关重要。6月13日国常会提出要“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”，释放了积极信号。预计下半年各级政府将全力推动已出台政策落地见效，如进一步完善与落实专项债收购存量闲置土地、收购存量商品房，加大城中村改造房票安置力度等政策预计将加快落实。此外，城市更新相关政策如配套的金融支持也有望持续推进。

　　全国新房：低基数下，2025年1-5月全国商品房销售面积、销售额同比降幅较上年明显收窄，但较1-4月略有扩大。根据国家统计局数据，2025年1-5月，全国新建商品房销售面积为3.5亿平方米，同比下降2.9%，降幅比上月扩大0.1个百分点；其中，商品住宅销售面积下降2.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点。1-5月商品房销售额为3.4万亿元，同比下降3.8%，降幅较上月扩大0.6个百分点；其中新建商品住宅销售金额同比下降2.8%，降幅较上月扩大0.9个百分点。

　　300城：上半年核心城市优质地块竞争激烈，带动300城出让金增长明显，但成交面积仍下降，5月以来溢价率出现回落。根据中指统计，2025年上半年，300城住宅用地出让金同比增长近三成，平均溢价率10.2%，较去年同期提升6.0个百分点。房企拿地进一步聚焦，TOP20城市出让金占全国比重达68%。土拍热度方面，市场热度主要集中于核心城市优质地块，如北上深、杭州、成都等地是房企重要布局区域，这些城市优质地块往往实现高溢价出让，但核心城市郊区地块及大多数城市土拍仍保持平淡。

　　不同梯队：上半年一二线城市住宅用地出让金同比增长明显，三四线城市土拍表现持续较弱，分化现象延续。根据中指数据，2025年上半年，一线城市房企投资布局积极，住宅用地推出、成交面积同比均增长，出让金同比增幅达到49.5%；二线城市今年以来多地持续加大优质地块供应，其中杭州、成都等地土拍热度较高，也是房企重点拿地区域，而其余多数城市土拍保持平淡，整体推出面积降幅相对较小，成交面积、土地出让金分别增长18.3%、43.5%，平均溢价率13.6%；三四线城市上半年住宅用地推出、成交面积延续缩量态势，平均溢价率也处于较低水平。

　　平均溢价率：上半年，住宅用地溢价率高于去年同期水平，但二季度以来有所回落。一季度，在核心城市加大优质地块推出节奏及房企投资策略趋同影响下，多宗地块竟拍出高溢价，北京、杭州、成都地价纪录多次被刷新，溢价率上升明显，根据中指数据，一季度300城住宅用地平均溢价率达13.4%，二季度尤其是5月以来，由于热点城市核心地块供应力度减弱，同时房企投资保持审慎态度，土地市场出现一定降温，5月仅上海、杭州、成都等核心城市部分地块房企参拍积极，其余地块多底价成交，二季度平均溢价率为7.7%，6月，300城宅地平均溢价率为5.8%。

　　上海、杭州、成都土拍热度相对较高，房企布局意愿强：上半年，上海出让宅地合计28宗，21宗溢价，其中7宗溢价率超30%，2宗溢价率超40%，同时5月31日，徐汇东安新村第三宗地块以341.35亿元协议出让，今年以来徐汇东安新村三宗地出让金累计达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录；杭州出让宅地合计69宗，53宗溢价，其中29宗溢价率超40%。一季度杭州三次刷新地价纪录（3月28日，杭州地价单价最高纪录达88029元/㎡），二季度以来，核心区优质地块仍能实现溢价出让，平均溢价率维持在两成以上。成都继续加大优质地块供应力度，出让宅地合计56宗，28宗溢价，其中11宗溢价率超30%，5宗溢价率超40%，锦江区柳江街道包江桥社区地块溢价率达106%。

　　北京、苏州、宁波等地优质地块房企举牌意愿强，但市场分化较明显：上半年，北京出让宅地合计22宗，9宗溢价，3宗溢价率超20%。一季度，两度刷新地价纪录（3月18日，海淀树村地块成交楼面价102347元/㎡），二季度以来出让地块质量一般，多底价成交；苏州出让宅地合计35宗，12宗溢价，其中苏州工业园区东板桥河西地、吴中区苏地2025-WG-Z09号地块溢价率分别为45.3%、39.3%，其余地块多为底价出让。

　　1-5月房企到位资金降幅略有扩大，房企资金端面临一定压力。2025年1-5月，房地产开发企业到位资金为4.02万亿元，同比下降5.3%，降幅较1-4月扩大1.2个百分点。其中，国内贷款为6679亿元，同比下降1.7%，占到位资金的比重为16.6%。利用外资为16亿元，同比增长49.0%。自筹资金为1.37万亿元，同比下降7.2%，占比为34.2%。定金及预收款为1.19万亿元，同比下降5.0%，占比为29.7%。个人按揭贷款为5645亿元，同比下降8.5%，占比为14.0%。

　　宏观经济方面，2024年底中央定调“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”以来，财政政策对消费、投资提振效果显著，降准降息也均已落地。2025上半年，我国经济总体运行平稳，”两新””两重”政策加力扩围带动消费回升，基础设施投资和制造业投资保持平稳，同时出口展现出较强韧性。但物价仍在低位，叠加外部环境愈发复杂，经济持续回稳基础仍需巩固。4月25日，中央政治局会议指出“着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，以高质量发展的确定性应对外部环境急剧变化的不确定性”“要加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。面对世界经济增长动能减弱、国内需求不足等挑战，预计下半年我国宏观政策将进一步发力，以政策的确定性应对外部环境的不确定性。

　　房地产政策方面，2025年上半年，随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整。3月两会《政府工作报告》延续去年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确“持续推动房地产市场止跌回稳”，从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并指出要“有序搭建相关基础性制度”。4月25日，中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对前期政策取得的效果做出肯定，并提出“加大高品质住房供给”，强调“优化存量商品房收购政策”。随着二季度市场边际转弱，6月13日国常会指出“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场释放了政策进一步加力的积极信号。

　　去库存方面：主要通过收回收购存量闲置土地、收购存量商品房两个方面展开。针对存量闲置土地，3月11日，自然资源部、财政部联合发文明确了运用专项债券支持土地储备工作的多项细则，各地加快推进。针对收购存量商品房，在民生主题记者会上住建部部长倪虹明确要扩宽收购存量商品房的用途；4月15日，国务院总理李强在北京调研时指出“收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施”；4月25日，中央政治局会议指出“优化存量商品房收购政策”，各项配套政策有望持续跟进。另外，6月13日国常会明确提出“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底”，有利于针对性优化相关政策，加速盘活存量用地、收购存量商品房。

　　扩需求方面：主要包括推进城中村和危旧房改造和降低房贷利率等政策。其中，推进城中村和危旧房改造是释放住房需求的重要抓手，今年以来重要会议中多次强调实施城中村和危旧房改造，年初《政府工作报告》中指出“加力实施城中村和危旧房改造”，民生主题记者会上住建部部长倪虹强调要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模；4月25日中央政治局会议中指出“有力有序推进城中村和危旧房改造”，城中村改造与房票安置、货币化安置相结合，有利于释放更多住房需求。另外，推进城市更新也是拉动投资和消费的重要方式，今年以来中央及监管部门多次发声支持推进城市更新，并陆续落地相关政策文件，5月15日中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，标志着我国城市更新的顶层设计进一步完善。5月20日发改委、财政部、金融监管总局等多部门召开发布会针对资金支持方面提出支持政策。6月5日财政部、住建部发布中央财政支持实施城市更新行动评选结果，拟支持北京等20城实施城市更新行动。预计各部门细化支持性政策也将逐步落地，加速推动城市更新。

　　新模式方面：“好房子”建设加速，相关基础性制度有序推进。“好房子”建设是构建房地产发展新模式的重要内容之一，自建设“好房子”写入今年《政府工作报告》后，相关配套政策不断落位。4月25日，中央政治局会议强调“加大高品质住房供给”；5月1日，新版《住宅项目规范》落地实施，对“好房子”建设标准进行规范；5月7日，金融监管总局在新闻发布会上指出“强化对高品质住房的资金供给”；6月13日，国常会进一步强调“要扎实有力推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹，表明未来老房子、旧房子也将按“好房子”标准进行改造。（点击了解中指好房子研究）

　　另外，构建房地产发展新模式，搭建相关基础性制度相关表述在重要会议、重要文件中被频繁提及，2024年末中央经济工作会议以来，多次强调要“有序搭建相关基础性制度”，6月13日国常会中进一步强调“坚持稳中求进、先立后破”，预计土地制度、金融制度、税收制度、销售制度、住房保障制度等将有序推进。金融制度方面，5月7日，金融监管总局提出“加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法”；销售制度方面，5月13日，河南信阳率先落地现房销售，具有一定示范意义，预计在“有序搭建”的指导下，现房销售也将渐进式推进。

　　激活需求方面，优化公积金贷款、加大购房补贴是各地主要优化的政策方向。上半年各地调整公积金政策超150条，优化方向主要包括提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准，延长还款期限，支持提取公积金用于首付，支持异地互认互贷等。其中深圳、苏州、济南等多地较大幅度提升公积金贷款额度上限，如深圳最高可累计上浮110%，最高贷款额度由117万元提升至231万元，公积金贷款额度大幅提升可明显降低购房者置业成本，对需求释放有一定效果；深圳、成都、西安等地推进公积金贷款异地互认互贷；常州、苏州等地支持单位在职员工自愿补充缴存住房公积金，有助于提升购房者的公积金贷款额度上限。

　　各地购房补贴力度提升，特别是针对多孩家庭等人群的购房补贴力度进一步加大。如义乌对首次置业购买建面小于150m²且总价不超350万元的新建商品住房给予1000元/m²补贴，并对二孩、三孩家庭补贴10万元、20万元，对符合条件的购房者最高合计可补贴25万元；常州对符合条件的购房者发放最高购房款的15%但不超过20万元的购房补贴；绍兴柯桥区对符合条件的多孩家庭发放购房补贴，给予二孩家庭1500元/m²最高不超20万元，三孩及以上家庭2500元/m²最高不超40万元的购房补贴。值得注意的是，为更好地将补贴精准发放至需要的人群，部分城市针对较大额度的补贴设置了一定退出条件，如绍兴柯桥区规定3年内出售房产的应退还购房补贴，3年内在柯桥区重新换购新房且面积不小于原补贴住房的无需退还，面积小于原补贴住房的按差额面积退还。

　　今年以来多省市持续推进城中村改造，多地持续优化房票安置政策，加速城中村改造的推进，在释放购房需求方面取得一定成果。厦门去年10月推出房票政策2.0，房票的适用范围扩大至全市，同时可以购买车位、商铺等非住宅房源。政策落地后，拆迁安置工作提速，且对新房的去化也起到了直观效果，截至5月19日，厦门开具145亿元房票带动购房合同金额超210亿元，去化面积超65万平方米，对市场起到了积极的带动作用；广州运用城中村改造专项借款，将收购存量商品房与房票安置结合，截至5月30日，广州黄埔全区通过“房票安置”模式累计完成认购商品房1100余套，去化面积近10余万平方米，拉动资金流转超20亿元。

　　去化库存方面，各地持续落实收回收购闲置存量土地、收购存量商品房。在收回收购闲置存量土地方面，根据中指不完全统计，截至6月底，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超3700宗，总用地面积接近2亿平方米，总金额超4700亿元，其中7个省市已经发行的专项债超960亿元（均为专项债“自审自发”试点地区），占比约20%。在收购存量商品房方面，2025年5月、6月，浙江、四川先后发行合计21.9亿元收购存量商品房的专项债券，扩宽了收购存量商品房的资金来源，有助于进一步加速去库存，改善供求关系，但当前两地运用专项债券收购存量商品房项目的金额整体较低，且收购项目多为地方国企所有。

　　自去年四季度一揽子政策落地后，重点城市新房销售量连续两个季度保持修复态势，二手房成交量保持增长，市场“止跌回稳”取得一定成效，但今年二季度市场有所转弱，1-5月全国新建商品房销售面积同比下降2.9%，在低基数下，降幅较去年明显收窄，但较1-4月扩大0.1个百分点。去年底我们提出三项影响2025年新房销售恢复的主要因素，包括居民收入预期偏弱，新开工面积持续下滑导致有效供给不足，以及重点城市二手房分流新房市场需求等。从上半年情况来看，一方面，居民就业收入预期改善尚不明显，仍对居民置业节奏产生影响；另一方面，前五月房屋新开工面积同比下降22.8%，供给端偏弱仍将制约销售修复程度；此外，重点城市二手房“以价换量”延续，对新房“替代效应”仍较明显。整体来看，预计全年新建商品房销售面积在9亿平米左右。

　　2025上半年，好城市及好房子项目继续保持较好去化，房企投资策略进一步趋同背景下，核心城市土拍竞争加剧，部分优质地块拍出较高溢价。展望下半年，房地产政策环境预计维持宽松，各项已出台政策有望进一步落实，但城市及项目分化行情或将延续。在此背景下，房企应加大营销力度，推动在售“老项目”加快去化，同时紧抓政策窗口，推动存量商办项目及存量土地盘活，改善资产负债表，在发展中解决过去的问题。拿地方面，应继续聚焦市场确定性高的核心城市，通过新老项目平衡重启发展，但需避免拿高价地。长期来看，企业需主动适应房地产发展新模式，逐步向轻重并举方向转型。