最高法院：抵押登记簿记载不清晰抵押权乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS人能否申请执行物？保全与执行

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　　其次，房地产抵押登记簿未明确记载抵押对象不能有效设立抵押权。即使诉争商铺在2220.01㎡、白区芙蓉1-2栋（30间）范围内，也未有效设立抵押权。根据《物权法》第六条规定的公示原则和第十六条规定的公信原则，某项不动产上是否设立了抵押权，应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准，而不能有其他标准，必须具体、特定、明确。具体、特定的标准，以社会上通常的第三人如何理解不动产登记簿上的记载内容为标准。在抵押权未按照规定向社会明确公示的情况下，抵押权未依法设立，不能对抗第三人，由此产生的风险应由聚鼎典当公司承担。

　　一、不动产抵押登记簿对抵押物记载不清晰、不具体的，无法设定抵押权。物权，系以“物”为其客体，体现权利人对特定物的控制与支配关系。物权的客体原则上为“物”，而且须为特定之物，这就是学理上讲的“物权客体特定原则”，是我国物权法的一项基本原则。如果物的客体边界不明，则无法将特定物归属于特定主体，特定主体无法支配特定的物，物权也就无从行使。那么，法律便无法对物的归属和利用建立一定的秩序，也就无法发挥定分（包括纷）止争的基本功能。需要注意的是，物权法上规定的浮动抵押，虽在一定程度上突破了物权客体特定的原则，但是物权法第196条同时规定了抵押财产确定方法，至少可以确定抵押权在某一时点对特定抵押物享有抵押权，因此，浮动抵押并不能动摇物权客体特定的这一基本原则。

　　二、在不动产上设定抵押权，必须通过签订抵押合同和办理抵押登记完成。抵押权，除因继承等原因可依法律行为以外的原因取得外，设立抵押权需要通过当事人签订抵押合同并辅之办理抵押登记完成。在抵押权设定上，我国物权法兼采登记要件生效主义与登记对抗主义。根据物权法第一百八十五条（现民法典第四百条）规定，抵押合同须通过书面形式订立。其中，针对不动产之上设定抵押权，采取登记生效主义，根据物权法第一百八十七条（现民法典第四百零二条）规定，凡在不动产及相应权利之上设定抵押，抵押权自登记时设立。

　　三、即使抵押权被转让，债务人不履行到期债务时，不动产抵押权人也有权申请拍卖、变卖抵押物，受让人无权排除执行。抵押权的权利内容之一，即为变价处分权。债务人不履行到期债务致使被担保的债权未获清偿时，抵押权人有权利申请法院强制执行抵押物，对其变价。此时，抵押人不得以其所有权为由排除执行。同样，受物权对世效力的特性决定，抵押权作为物权，一经成立，就成为抵押权人对特定抵押物的支配权，而无需考虑抵押物现实归属情况，抵押权人有权追及抵押物的所在，直接支配该物。

　　四、第三人提供抵押担保时，抵押物不足以清偿债务的，抵押人无权要求抵押人继续履行债务。抵押权，是债务人或第三人向债权人提供一定财产以担保债务履行，债权人在债务人不履行债务时就抵押物变价或者优先受偿的权利，实质为抵押权人对于抵押物的权利，抵押合同是设立抵押权的法律行为，并非抵押人与抵押权人之间的债权债务关系。因此，如果债务人为抵押人，因债务人与抵押权人之间除了就其物提供担保的权利，还存在债权债务关系，在抵押物价值不能清偿债务时，抵押权人有权基于债权债务关系继续要求债务人履行债务。但是，在第三人提供抵押担保的情况下，由于第三人与抵押权人之间并不存在债权债务关系，仅存在担保关系，因此，抵押人对抵押权人的责任，仅以抵押物价值为限。当抵押物价值不能完全清偿债务时，抵押权人无权要求该第三人继续清偿债务。

　　（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

　　本院认为，根据《物权法》第六条规定的公示原则和第十六条规定的公信原则，某项不动产上是否设立了抵押权，应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准，而不能有其他标准。对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能以抵押权人如何理解为标准。这是因为，由于抵押权是就抵押财产优先受偿的物权，任何当事人设立抵押权时，都会涉及第三人的利益，因此，该标准只能以社会上通常的第三人如何理解为标准。本案中，不动产登记簿上记载的抵押财产是克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园的2220.01㎡商铺，但芙蓉花园第58-25号商铺是否包括其中，由于登记簿上对此没有记载，社会上通常的第三人只能认为不包括。即使事实真的如聚鼎公司所称，登记簿记载的2220.01㎡商铺的确包括案涉商铺，但是，因为登记簿上没有明确记载，没有向社会公示，社会上通常的第三人都会认为案涉商铺没有进行抵押登记，由此产生的风险也只能由聚鼎公司承担，而不能由第三人承担。就本案而言，由于登记簿上没有明确将芙蓉花园第58-25号商铺登记为抵押财产，因此，杨新建即使查看了不动产登记簿，也不负有弄清楚该房屋是否属于登记记载的2220.01㎡商铺中的一部分的义务，否则，不动产抵押登记制度的功能会大打折扣，危及交易安全，影响交易效率。因此，抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力，必须符合《物权法》第六条关于公示的要求，必须具体、特定、明确。至于实践中怎么把握，就是上述所说的以社会上通常的第三人如何理解不动产登记簿上的记载内容为标准。特别需要注意的是，整栋楼都抵押的，也要让社会上通常的第三人都认为从不动产登记簿上就能看出来整栋楼都已经抵押了，否则，不发生整栋楼都已经抵押的法律效果。

　　之所以要求抵押登记的不动产必须具体、特定、明确，其法理基础还在于不动产抵押登记有三项主要功能：其一，实现社会活动中的“动的安全”即交易安全。通过登记簿展现抵押物上的权利状态及其内容，便于第三人与抵押人进行与抵押物有关的法律交易时，作出合理的预期，避免遭受突如其来的损害，同时也极大地节省了交易成本，能够有效地实现鼓励交易、融通资金的市场经济目标。其二，强化抵押权的担保效力。在不动产抵押权经过登记而成立的前提下，法律就认为当事人已经知晓抵押权的存在。其三，预防纠纷。通过不动产抵押权登记，在第三人能够查阅的情况下，能够合理地规范同一抵押物上多项抵押权以及抵押权与其他权利之间的关系，减少纠纷并在发生纠纷之后提供强有力的证据。本案中，由于抵押登记簿上记载的抵押财产不具体、特定、明确，对杨新建而言，就不能产生其购买的商铺在其购买之前已经被抵押给了聚鼎公司的效果，杨新建就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。

　　最高法院认为，根据已查明的事实，吴兆荣与黄培胜于2017年1月12日到民勤县不动产登记事务中心办理登记，该登记机构工作人员在《民勤县生态文化广场西路商铺登记表》中黄培胜12-115-A-（9-10）一栏载明：“抵吴兆荣2017.1.12”。吴兆荣据此主张其就案涉房产的抵押权已完成登记。物权法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《不动产登记暂行条例》第九条规定：“不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。”第八条规定……”由此可知，《民勤县生态文化广场西路商铺登记表》不是民勤县不动产登记事务中心的不动产登记簿，在形式和内容上均不符合规定，不是合法有效的登记介质，民勤县不动产登记事务中心工作人员在该表上书写的内容不能认定为在不动产登记簿上登记了抵押权。

　　最高法院认为，关于青海永丰公司未按合同约定办理抵押登记手续，是否应当再行给付违约金问题。转让合同约定：“如受让方未按约办妥抵押登记手续，每逾期一日，受让方应按约定的第二期及尾期应付产权转让价款总额的2‰支付违约金；出让方如在合同双方约定时间内不移交相关产权权属证书，每逾期一日按合同总价款的0.5‰向受让方支付违约金。”上述约定系用华侨大厦部分资产作为抵押以担保债务履行的担保条款，是相对独立的条款，可以视为双方之间担保法律关系的成立。由于青海永丰公司未办理抵押登记手续，违反《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，致抵押担保无效。其应当承担相应的违约责任。故本案担保条款关于违约金的约定，并非对转让合同付款违约金的重复约定，该条款应予履行。

　　最高法院认为，《担保法》关于不动产担保物权的设定必须履行登记手续的规定，系为贯彻公示原则以保护善意第三人的利益和交易安全，对公示原则的违反尚不构成为法律秩序和法律的基本价值所不容的行为，故对于未履行登记手续的抵押合同，其法律效力并非确定无效。为救济其法律效力的瑕疵，除可以通过补办登记手续这种方式加以补正使其发生法律效力外，还可以通过解释上的转换这一方式，将其转换为有效的担保行为，以节约交易成本，促进交易发展。根据民法基本原理，法律行为的转换是指原有行为如果具备替代行为的要件，并且可以认为当事人如果知道原有行为不生效力或无效将希望替代行为生效的，可以将原有行为转换为替代行为而生效。其制度趣旨在于不拘泥于法律行为的外观，而是在尊重当事人的真实意思的基础上，对交易做出新的评价，用一种适当的行为去替换当事人所选择的不适当的行为，以平衡当事人之间的利益。就本案而言，以此前的抵押登记继续为案涉20万元贷款提供担保，是刘峻瑞和合作银行缔约时的真实意思表示，且在案涉贷款的催收环节和本案诉讼的初期阶段，刘峻瑞亦未以其提供的房产担保不生效力为由进行过抗辩。由此不难得出结论，如果合作银行和刘峻瑞在案涉20万元借款合同和担保合同签订之时，就知道这种以在先的抵押登记担保在后发生的另一笔债权并不能产生法律效力，在不办理登记以节约抵押登记费用的情况下，双方会选择由刘峻瑞提供保证这一合法有效的担保方式，以保证贷款合同的顺利履行。相反，若仅机械适用法律认定本案房产抵押因未登记就不发生任何法律效力，则刘峻瑞不承担担保责任的结果将会明显背离一般社会大众的公平认知，亦显然有违诚实信用原则。因此，根据本案的实际情况，本院将案涉20万元的抵押担保合同转换为连带责任保证合同。

　　最高法院认为，，在2009年6月11日至济宁市房产管理局实际颁发证书的2010年1月11日期间内，该申请设定抵押登记行为并不能起到对外公示效力。因此，对在此期间内无从知晓该权利设定内容的不特定第三人而言，农行济宁分行与丰泽圆公司的申请行为并不能产生设定抵押权登记的他物权效力。一审、二审法院以权利证书中记载的抵押权“设定日期”是“2009年6月11日”为由，将该日期作为抵押权设定成立时间，既对无从知晓该权利存在的人而言是不公平，也缺乏事实基础和法律依据。和源公司认为农行济宁分行关于在建工程抵押权的确认时间，最早也只能从其实际领取权利证书的2010年1月11日起算的观点，有事实基础，本院予以采信。

　　最高法院认为，本案所涉担保是景轩公司为万轩置业向汇丰上海分行的借款提供抵押担保，该担保属于《境内机构对外担保管理办法》第二条规定的对外担保。由于景轩公司系外商独资企业，根据国家外汇管理局颁布的《境内机构对外担保管理办法实施细则》第八条第二款规定，外商独资企业可以自行提供对外担保，无需得到外汇局逐笔批准。但《境内机构对外担保管理办法》第十四条第一款明确规定：“担保人提供对外担保后，应当到所在地的外汇局办理担保登记手续。”最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六条第一项明确规定，未经国家有关主管部门批准或者登记对外担保的，对外担保合同无效。按照上述规定，外商独资企业提供的对外担保虽然不需要逐笔审批，但仍然需要进行登记。未登记的，根据担保法司法解释的相关规定，担保合同仍应认定无效。故上海高院关于“对外担保合同是以批准为生效前提的，而是否办理登记不影响对外担保合同的效力”的观点缺乏法律依据。

　　最高法院认为，作为法律对执行程序启动后，就案外人权利保护提供的司法救济途径，执行异议之诉针对的是执行行为本身。其核心在于以案外人是否对执行标的具有足以阻却执行程序的正当权利为前提，就执行程序应当继续还是应该停止做出评价和判断。但如案外人权利主张所指向的民事权利义务关系或者其诉讼请求所指向的标的物，与原判决、裁定确定的民事权利义务关系或者该权利义务关系的客体具有同一性，执行标的就是作为执行依据的生效裁判确定的权利义务关系的特定客体，则属于认为原判决、裁定错误的情形。本案中，孙昌明在其对执行标的提出的书面异议被裁定驳回后，向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审、二审法院亦以此为案由对本案进行了实体审理。但是，盐城中院对包括案涉房产在内的登记在威特公司名下且已经为祥欣公司办理抵押登记的财产采取的执行措施，有该院业已发生法律效力的相关民事判决作为依据，而该生效民事判决确认祥欣公司享有抵押权并有权优先受偿的财产范围亦包括案涉房产。孙昌明在诉讼理由中也明确就祥欣公司与威特公司之间贷款行为以及其抵押权的效力问题提出异议，其所提诉讼请求兹在否定盐城中院前述生效民事判决作为执行依据的合法性，在此情况下，本案应当属于《民事诉讼法》第二百二十七条有关案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序处理的规定情形，孙昌明通过案外人执行异议之诉解决本案争议，没有法律依据。

　　最高法院认为，首先，抵押权是一种担保物权，具有从属性，抵押权随着主债权的消灭而消灭……本案中，8810号抵押合同担保的主债权系8810号借款合同项下的4150万元借款，因该笔借款已经偿还完毕，该笔债权已消灭，与其相应的担保物权亦应消灭，故原判决认定8810号抵押合同项下的抵押权已经消灭，并非缺乏证据证明，适用法律亦无不当。其次，本案抵押权是否有效设立的问题……本案中，虽然双方当事人均同意用8810号抵押合同的抵押物继续为本案8821号借款合同3500万元进行担保，但双方当事人未对8821号借款合同约定的抵押财产重新登记或变更登记，故原判决认定本案抵押权未有效设立，认定事实清楚，适用法律正确。