人民法院案例库：房屋让与担保的债权人即使取得了物权登记不得在债务到乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS期前妨碍真正所有权人的正常使用亦不能对外随意处分房屋

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　　7 月 21 日，韩某某与黄某某签订了网签版《上海市房地产买卖合同》，这份合同约定韩某某将位于闵行区的涉案房屋以 60 万元的价格卖给黄某某，并要在 2015 年 10 月 20 日之前完成过户。然而，这份合同存在诸多疑点，既没有约定付款时间，也没有约定交房时间 。但即便如此，合同签订后，黄某某未支付分文房款，却顺利办理了房屋产权登记。而韩某某与次子徐某某依旧居住在涉案房屋内，仿佛房屋交易并未发生。从常理来看，正常的房屋买卖交易，购房者会支付房款，然后入住房屋，而这里的情况显然不符合常规房屋买卖流程，这也为后续的纠纷埋下了伏笔。

　　时间来到 2019 年，4 月 17 日，黄某某与郭某某签订《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋以 122 万元的价格出售 。5 月 30 日，涉案房屋成功登记在郭某某名下。6 月 10 日，黄某某转账 20 万元给韩某某 。黄某某在未与韩某某进行充分清算的情况下，擅自出售房屋并仅支付部分款项，这种行为严重损害了韩某某的合法权益。这一系列交易过程中，黄某某的行为是否合法合规，房屋出售款项又该如何分配，成为了双方争议的焦点，也正是法院需要审理和判定的关键问题。

　　在这起案件中，法院对于合同效力的认定有着清晰且严谨的逻辑。韩某某与黄某某在 2015 年 7 月 21 日签订的《上海市房地产买卖合同》，从诸多细节可以判断，这并非是一份真正的房屋产权交易合同 。合同中没有约定交房时间，这与正常房屋买卖中购房者急于入住的常理不符；付款时间也未约定，而正常买卖中付款方式和时间是重要条款 。并且，房屋产权虽过户到黄某某名下，但韩某某仍继续居住在房屋内，黄某某也未实际支付合同记载的房款 。这些反常之处表明，双方签订这份合同并非出于真实的房屋买卖意愿。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效 。所以，这份《上海市房地产买卖合同》应属无效。

　　《民法典》第三百八十八条规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同 。担保合同是主债权债务合同的从合同 。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外 。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任 。” 本案中的让与担保合同作为从合同，主合同即借款合同是有效的，且让与担保行为本身也不存在无效的法定情形，所以让与担保合同有效 。这些法律条文为法院准确判断合同效力提供了坚实的法律依据，也为我们理解类似案件中的法律关系和合同效力认定提供了指引 。

　　在房屋让与担保这一法律关系中，黄某某虽取得了物权登记，但其权利存在明确的限制。从法律原理来看，让与担保行为不能产生财产事前归属的法律效果，这是基于担保行为的本质属性 。担保的目的是为了保障债权的实现，而非在债务未到期时就直接转移财产所有权 。在本案中，黄某某虽然完成了房屋产权登记，但这只是形式上的物权变动，其并不享有真正的所有权 。韩某某作为原房屋产权人，在债务到期前，依旧对房屋拥有正常使用的权利 。黄某某在债务到期前，不得妨碍韩某某对房屋的正常使用，这是对债权人权利的一种重要限制 。如果黄某某在债务未到期时，强行要求韩某某搬离房屋，或者对房屋进行破坏、改造等影响韩某某正常使用的行为，都是违反法律规定和合同约定的 。

　　黄某某不能对外随意处分房屋所有权 。因为双方的真实意思是通过房屋过户来担保借款，而不是真正的房屋买卖 。黄某某若在债务到期前将房屋出售给他人，这种行为不仅损害了韩某某的利益，也违背了让与担保的初衷 。假设黄某某在 2018 年（债务未到期）就将房屋卖给第三人，此时韩某某仍有还款的可能性，一旦房屋被出售，韩某某即便还清债务，也无法收回房屋，这对韩某某来说是极大的不公平 。所以，法律明确规定房屋让与担保的债权人在债务到期前，不得随意处分房屋所有权，以维护交易的公平和稳定 。

　　当债务到期未能清偿时，黄某某若要出售房屋，需要满足一定的条件 。根据法院的裁判要旨和相关法律规定，黄某某首先要取得韩某某的同意 。这是因为房屋的原所有权人是韩某某，虽然进行了让与担保，但韩某某对房屋仍有一定的权益 。如果黄某某未经韩某某同意就擅自出售房屋，其行为是不合法的 。例如，黄某某在 2019 年 4 月 17 日与郭某某签订房屋买卖合同，将涉案房屋以 122 万元的价格出售 。在这个过程中，如果韩某某明确表示不同意出售，黄某某的出售行为就存在法律瑕疵 。

　　黄某某则辩称，韩某某是将房屋出售给自己，并非抵押 。自己帮韩某某次子清偿了 40 万左右债务，双方完成过户后，房屋就属于自己 。对于《承诺书》，黄某某虽然认可其存在，但坚称韩某某是将房屋出售给自己，而不是抵押 。黄某某认为自己有权自由处分房屋售房款，只承认借款本金和一定利息，对于韩某某要求返还超出部分款项的主张予以拒绝 。双方对于房屋交易性质的不同理解，以及对售房款分配依据的争议，成为了案件的关键争议点，这直接关系到韩某某的合法权益能否得到保障，也考验着法院对案件事实的认定和法律的准确适用 。